Šta ulazi u cijenu kvadrata novog stana i kako se računa površina

Šta ulazi u cijenu kvadrata?

Zvanična statistika (Agencija za statistiku BiH i Federalni zavod za statistiku) dijeli cijenu kvadrata novog stana na tri dijela:

Izvor: Agencija za statistiku BiH, metodološka objašnjenja i tabela 2 saopćenja za II kvartal 2026.

U Sarajevu su svi dijelovi veći: zemljište 456,4 KM, gradnja 2.732,4 KM i ostali troškovi 1.115,8 KM, ukupno 4.304,6 KM/m² (Federalni zavod za statistiku, prvi rezultati, 20. 8. 2026.).

Zašto je gradnja najveći dio cijene?

Gradnja i dobit izvođača čine oko dvije trećine cijene. U Federaciji BiH taj dio iznosi 67,9 %, zemljište 8,3 %, a ostali troškovi i PDV 23,8 % (FZS, II tromjesečje 2026.). Zato cijena novog stana najviše zavisi od cijene materijala i rada, a manje od lokacije zemljišta. Lokacija se ipak vidi u razlici: kvadrat zemljišta u cijeni sarajevskog stana (456,4 KM) više je nego dvostruko skuplji nego u ostalim općinama Federacije (218,2 KM).

Kako se računa površina stana?

U statistici se korisna površina stana računa kao zbir površina svih soba, kuhinje, kupatila, nužnika, hodnika i ostalih prostorija u stanu, a dodaje se:

• lođa sa 75 % svoje površine,
• pokrivena terasa sa 25 % svoje površine.

Ovo je pravilo statistike, a ne obaveza za prodavca. Investitor u ponudi i ugovoru može obračunati terasu, lođu ili balkon drugačije. Ako se terasa od 10 m² računa punom površinom umjesto sa 25 %, stan od 60 m² plaćate kao 67,5 m², pa je razlika pri cijeni od 3.311 KM/m² oko 24.800 KM.

Šta nije u zvaničnoj cijeni kvadrata?

Zvanični prosjek ne obuhvata:

• stare stanove — preprodaja postojećih stanova nije u ovom istraživanju,
• stanove u gruboj gradnji (Rohbau) — samo završeni radovi ulaze u cijenu,
• faznu gradnju — stanove prodate bez dijela zanatskih i završnih radova,
• adaptacije i rekonstrukcije već korištenih stanova.

Ako kupujete stan „u roh bau” fazi ili stan iz starije zgrade, poredite ga sa sličnim oglasima, a ne sa ovim prosjekom.

Na šta paziti prije potpisivanja ugovora

1. Tražite tablicu površina po prostorijama, sa posebno navedenim terasama, lođama i balkonima i koeficijentom kojim su obračunati.
2. Provjerite da li je cijena sa PDV-om. U statističkoj cijeni PDV je uključen u „ostale troškove”.
3. Pitajte šta je u cijeni: parking, ostava i oprema stana često se plaćaju posebno.
4. Uporedite cijenu sa prosjekom grada — za novogradnju u Sarajevu 4.304,6 KM/m², za ostale općine Federacije 3.127,7 KM/m² (FZS, II tromjesečje 2026.).

Za pravna pitanja ugovora (rokovi, garancije, uknjižba) obratite se notaru ili advokatu prije potpisivanja.

Pogledajte aktuelne projekte novogradnje sa tlocrtima i cijenama ili procijenite vrijednost stana.

Česta pitanja

Da li je PDV uključen u cijenu kvadrata novog stana?

U zvaničnoj statistici jeste — nalazi se u dijelu „ostali troškovi i PDV”. U ponudi investitora provjerite da li je navedena cijena sa PDV-om ili bez njega.

Kako se terasa računa u kvadraturu stana?

Statistika računa lođu sa 75 %, a pokrivenu terasu sa 25 % njene površine. Investitor može računati drugačije, pa koeficijent provjerite u ponudi i ugovoru.

Koliki dio cijene stana je zemljište?

U BiH je u drugom kvartalu 2026. zemljište činilo 10,9 % prosječne cijene (360 KM/m²), a u Federaciji BiH 8,3 %.

Da li su stanovi u roh bau fazi u zvaničnom prosjeku?

Nisu. Cijene stanova na kojima su izvedeni samo grubi građevinski radovi ne ulaze u istraživanje.

Izvori

• Cijene prodatih novih stanova u Bosni i Hercegovini, II kvartal 2026. (sa metodološkim objašnjenjima) — Agencija za statistiku BiH, 20. 8. 2026.
• Cijene prodatih/prodanih novih stanova, II tromjesečje 2026., prvi rezultati — Federalni zavod za statistiku, 20. 8. 2026.